प्लॉट की रजिस्ट्री कैसे होती है ?

आप गैर-व्यावसायिक या व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए प्लॉट खरीद रहे हैं, तो संपत्ति के पंजीकरण में शामिल कानून को समझना अति आवश्यक है | हम 2003 के पंजीकरण अधिनियम पर विशेष रूप से केंद्रित रहेंगे और जानेंगे कि प्लॉट की रजिस्ट्री कैसे होती है।

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भारत में संपत्ति पंजीकरण की बारीकियों पर चर्चा करेंग तथा इसमें होने वाली तमाम दस्तावेजों व प्रक्रियाओं को एक एक कर पूर्ण रूप से समझेंगे ताकि भविष्या या वर्तमान में आपके मन में किसी प्रकार की कोई शंका न रहे |

गैर-व्यावसायिक प्लॉट की रजिस्ट्री कैसे होती है

सबसे पहले हम गैर-व्यावसायिक संपत्ति या गैर-वाणिज्यिक संपत्ति [ Non-Commercial Property] के बारे मे जानेंगे।

गैर-वाणिज्यिक संपत्तियां उन संपत्तियों के सन्दर्भ में है जिनका उपयोग व्यावसायिक कार्यप्रणाली के संचालन के बजाय मुख्य रूप से आवासीय उद्देश्यों के रूप में किया जाता है। प्लॉट की रजिस्ट्री कैसे होती है

इन संपत्तियों में आवासीय घर और खाली प्लॉट शामिल हो सकते हैं। गैर-व्यावसायिक संपत्तियों के लिए पंजीकरण प्रक्रिया 2003 के पंजीकरण अधिनियम द्वारा शासित होती है।

पंजीकरण अधिनियम 2003 या स्टाम्प अधिनियम

2003 का पंजीकरण अधिनियम,जिसे भारतीय स्टाम्प अधिनियम भी कहा जाता है ,अचल संपत्ति से संबंधित सभी दस्तावेजों के पंजीकरण को सुचारु रूप से चलने पर बाध्य करता है एवं नियंत्रित करता है। यहां कुछ प्रमुख प्रावधान हैं:

1.अनिवार्य पंजीकरण: पंजीकरण अधिनियम, 2003 की धारा-17, अचल संपत्ति की बिक्री, उपहार या पट्टे से जुड़े सभी लेनदेन के पंजीकरण को अनिवार्य करती है। 100 या उससे अधिक राशि की लेनदेन को कानूनी रूप से वैध बनाने के लिए पंजीकरण करना आवश्यक है। प्लॉट की रजिस्ट्री कैसे होती है

2.पंजीकरण कार्यालय: संपत्ति का पंजीकरण उस क्षेत्राधिकार के स्थानीय उप-पंजीयक कार्यालय में किया जाना चाहिए जहां संपत्ति स्थित है।हर जिले में एक या उससे अधिक उप-पंजीयक कार्यालय होते हैं, जिससे संपत्ति मालिकों के लिए पंजीकरण प्रक्रिया पूरी करना सुविधाजनक हो व कार्यप्रणाली सुचारु रूप में स्थापित हो सके |

3.स्टांप शुल्क: अधिनियम स्टांप शुल्क के भुगतान कीएक रूपरेखा देता है, जो अलग-अलग राज्यों में अलग-अलग होता है और संपत्ति के मूल्य के हिसाब से अलग अलग होता है। स्टांप शुल्क संपत्ति के बाजार मूल्य या समझौते के मूल्य, जो भी इनमें से अधिक हो,उसके आधार पर की जाती है।यह सरकार की आय का एक स्रोत भी है और हिसाब रखने में मदद करता है |

4 आवश्यक दस्तावेज़: गैर-वाणिज्यिक संपत्ति के पंजीकरण हेतु संपत्ति शीर्षक दस्तावेज ,पहचान पत्र ,पता प्रमाण पत्र ,पासपोर्ट फोटो ,सम्पति के लेआउट योजना की प्रति व बिक्री आलेख आदि की आवश्यकता होती है | प्लॉट की रजिस्ट्री कैसे होती है

5.पंजीकरण शुल्क: संपत्ति पंजीकरण के लिए पंजीकरण शुल्क देना आवश्यक है यह संपत्ति के मूल्य एवं स्थान के आधार पर अलग अलग हो सकता है |

गैर-व्यावसायिक संपत्ति के पंजीकरण प्रक्रिया के चरण हैं –

1.दस्तावेज़ सत्यापन:शीर्षक दस्तावेज,ऋणभार प्रमाणपत्र,बिक्री विलेख आदि सहित संपत्ति से संबंधित सभी दस्तावेजों की प्रामाणिकता को सत्यापित करना आवश्यक है।

2.स्टांप शुल्क भुगतान: संपत्ति पर लागू स्टांप शुल्क को नामित बैंक द्वारा भुगतान करना तथा इस भुगतान के बदले प्राप्त प्रमाण के रूप में एक ई -स्टाम्प या स्टाम्प पेपर को दस्तावेजों के रूप में लेना आवश्यक है |

3 .उप-पंजीयक कार्यालय पर उपस्तिथि: संपत्ति पंजीकरण के लिए स्टाम्प पेपर सहित सभी आवश्यक दस्तावेजों के साथ स्थानीय उप-पंजीयक कार्यालय पर जाना आवश्यक है, इससे दस्तावेजों में त्रुटि की गुंजाइस नहीं रह जाती है | सभी आवश्यक दस्तावेज़ उप-रजिस्ट्रार को जमा करें, जो इनकी समीक्षा करेगा और यह सुनिश्चित करेगा की सभी आवश्यक दस्तावेज उपलब्ध है एवं सही हैं |पहचान के लिए आवश्यक पासपोर्ट आकार के फोटोग्राफ,हस्ताक्षर और अंगूठे का निशान यही पर प्रदान करना होता है

4.गवाह:पंजीकरण के दौरान गवाहों की भी आवश्यकता हो सकती है।ये गवाह व्यक्ति के दूरगामी साधन पात्रता के पक्ष को व्यक्त करने के पात्र होते हैं |

5.पंजीकरण प्रमाणपत्र: सत्यापन के बाद,उप-पंजीयक एक पंजीकरण प्रमाणपत्र प्रदान करता है जो यह प्रमाणित करता है की यह सम्पति उस दिनांक से आपकी है ,और आप इसका मालिकाना हक़ अप्प के पास है और यह भी सुनिश्चित करता है की आगे जब भी मालिक चाहे इस जमीन को बेच सकता है | प्लॉट की रजिस्ट्री कैसे होती है

6.पंजीकृत विलेख एकत्रीकरण: एक निर्धारित समय के बाद अप्प पंजीकृत विक्रय विलेख को पंजीयक कार्यालय से प्राप्त कर सकते हैं |

व्यावसायिक प्लॉट की रजिस्ट्री कैसे होती है

अब हम व्यावसायिक संपत्ति या वाणिज्यिक संपत्ति [ Commercial Property] किसे कहते हैं इसे समझेंगे-

ऐसे भूखंड जो वाणिज्यिक उद्यमों के लिए नींव के रूप में काम करते हैं,जिनका इस्तेमाल गोदामों और विनिर्माण इकाइयों जैसी व्यावसायिक गतिविधियों में होता है |उनका पंजीकरण भारत में व्यवसाय शुरू करने अथवा विस्तार करने का एक महत्वपूर्ण हिस्सा बन जाता है। प्लॉट की रजिस्ट्री कैसे होती है

व्यावसायिक संपत्ति के पंजीकरण प्रक्रिया के चरण हैं

संपत्ति सत्यापन: पंजीकरण प्रक्रिया को आगे बढ़ाने से पहले संपत्ति के स्वामित्व व स्थिति का सतयापन करना आवश्यक है| इसके लिए कोई व्यक्ति स्थानीय उप-रजिस्ट्रार कार्यालय मेंजा सकता है या ऑनलाइन पोर्टल से भार प्रमाणपत्र प्राप्त क्र सकता है | यह प्रमाण पत्र यह सुनिश्चित करता है की संपत्ति कानूनी विवाद व लंबित बकाया से मुक्त है या नहीं |
उचित परिश्रम: यह सुनिश्चित करना महत्वपूर्ण है कि संपत्ति किसी भी बाधा या कानूनी विवादों से मुक्त है। इस प्रक्रिया में अपनी सहायता के लिए किसी कानूनी विशेषज्ञ या संपत्ति सलाहकार को नियुक्त करें। और आपका संपत्ति की स्थिति से संतुष्ट हो आवश्यक है | प्लॉट की रजिस्ट्री कैसे होती है
बिक्री समझौता:आपको एक बिक्री समझौते का दस्तावेज तैयार करनाहोता है । इस समझौते में बिक्री के सभी नियमों और शर्तों की रूपरेखा होनी चाहिए, जिसमें खरीद मूल्य, भुगतान और लेनदेन की पूरा करने की समय एवं सीमा, दोनों पक्षों के गावह के हस्ताक्षर शामिल है।
स्टाम्प शुल्क भुगतान: संपत्ति लेनदेन पर स्टांप शुल्क एक राज्य-स्तरीय कर है व इसका मूल्य राज्य और संपत्ति के आधार पर अलग अलग हो सकता हैं जो की सरकार द्वारा बाजार मूल्य पर निर्धारित किया जाता है | स्थानीय उप-पंजीयक कार्यालय में स्टांप शुल्क का भुगतान करके रसीद प्राप्त करें। प्लॉट की रजिस्ट्री कैसे होती है
विक्रय विलेख का पंजीकरण: पंजीकरण में सबसे जरुरी कार्यवाही है व है बिक्री विलेख का निष्पादन है | यह बिक्री विलेख एक कानूनी दस्तावेज है जो संपत्ति के स्वामित्व को विक्रेता से खरीदार को हस्तांतरित करता है विक्रय विलेख को पंजीकृत करने के लिए दोनों पक्षों को दो गवाहों का एक साथ साथ उप-पंजीयक के समक्ष उपस्थित होना आवश्यक है | उप-पंजीयक दस्तावेज़ की समीक्षा करेंगे व इसे पंजीकृत करेंगे | प्लॉट की रजिस्ट्री कैसे होती है
संपत्ति का उत्परिवर्तन: विक्रय विलेख पंजीकृत होने के बाद, आपको अपने नाम पर संपत्ति के उत्परिवर्तन के लिए आवेदन करना होता है स्वामित्व में परिवर्तन को प्रतिबिंबित करने के लिए भूमि राजस्व रिकॉर्ड को अद्यतन करता है जिसके लिए बिक्री विलेख सहित आवश्यक दस्तावेज स्थानीय नगरपालिका या राजस्व कार्यालय में जमा करें।
अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त करें: जोकि प्रमाणित करता है कि संपत्ति सभी बिल्डिंग कोड का अनुपालन करती है और अधिभोग के लिए सुरक्षित है।

चुनौतियाँ व ध्यान रखने योग्य [batein या विचार ]

भूमि उपयोग और ज़ोनिंग– वाणिज्यिक भूखंड को नियंत्रित करने वाले स्थानीय ज़ोनिंग नियमों और भूमि उपयोग नीतियों पालन करनस आवश्यक है वर्ण भविष्य में कानूनी जटिलताओं का सामना करना पड़ सकता है
पर्यावरणीय मंजूरी– वाणिज्यिक परियोजना की प्रकृति के आधार पर, आपको संबंधित अधिकारियों से पर्यावरण मंजूरी की आवश्यकता होती है |

The Regulatory Framework

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (RERA):

RERA एक ऐतिहासिक कानून है जिसका मुख्य उद्देश्यवाणिज्यिक संपत्तिया रियल एस्टेट क्षेत्र को सरल करना, पारदर्शिता सुनिश्चित करना और खरीदारों के हितों को सुनिश्चित करना है। RERA मुख्य रूप से आवासीय परियोजनाओं पर ध्यान केंद्रित करता है, इसका वाणिज्यिक अचल संपत्ति पर भी प्रभाव पड़ता है।अपनी वाणिज्यिक परियोजनाओं को RERA के तहत पंजीकृत करना आवश्यक है प्लॉट की रजिस्ट्री कैसे होती है

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882:[TPA ]

यह अधिनियम भारत में वाणिज्यिक संपत्ति के हस्तांतरण को नियंत्रित करता है। यह बिक्री, पट्टे या के माध्यम से स्वामित्व के हस्तांतरण के लिए कानूनी प्रक्रियाओं की रूपरेखा तैयार करता है। बिक्री की वैधता सुनिश्चित करने के लिए संपत्ति के लेनदेन को निष्पादित करते समय खरीदारों और विक्रेताओं को इस अधिनियम के प्रावधानों का पालन करना अनिवार्य होता है | प्लॉट की रजिस्ट्री कैसे होती है

पंजीकरण अधिनियम, 1908:

पंजीकरण अधिनियम सभी संपत्ति लेनदेन के पंजीकरण को अनिवार्य करता है। यह अधिनियम सुनिश्चित करता है कि वाणिज्यिक भूखंडों की बिक्री को कानूनी रूप से मान्यता प्राप्त है और विवाद की स्थिति में इसे सबूत के रूप में इस्तेमाल किया जा सकता है। बिक्री को कानूनी रूप से वैध बनाने के लिए दोनों पक्षों को निर्धारित समय सीमा के भीतर उप-पंजीयक कार्यालय में लेनदेन को पंजीकृत करना अनिवार्य होता है। प्लॉट की रजिस्ट्री कैसे होती है

राज्य-विशिष्ट अधिनियम और विनियम:

उपर्युक्त केंद्रीय अधिनियमों के अलावा, भारत में विभिन्न राज्यों के पास भूमि लेनदेन को नियंत्रित करने हेतु स्वयं के नियम और कानून हो सकते हैं